Рентабельны ли ТЦ?
Недостаточная активность строительства новых ТЦ в последние годы и накопившийся объём не сданных в срок объектов в России могут привести к значительному увеличению предложения торговой недвижимости в регионах в текущем году. Ожидается, что будет введено в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров площадей. Это превышает объёмы 2023 года, подсчитали в NF Group.
Вопрос рентабельности строительства торговых центров зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, спрос на рынке недвижимости, тенденции потребительского поведения, динамику в сфере ритейла и многие другие. Однако российские девелоперы не спешат анонсировать новые проекты. Ведь потенциальная доходность объектов ниже ключевой ставки, стоимость строительства увеличивается, а крупные бренды не торопятся выходить на региональные рынки.
Ситуация в РФ по торговым площадям
В 2024 году на региональных рынках России (исключение составляют Москва, Санкт-Петербург и прилегающие области) запланировано ввод 1,03 миллиона квадратных метров торговых площадей, включая 561,7 тыс. квадратных метров, предназначенных для аренды. По данным консультантов NF Group, это превышает объёмы ввода по итогам 2023 года в 3,3 раза и 2,6 раза соответственно. Ожидается, что объём сданных площадей, готовых к аренде, может достигнуть максимального уровня с 2016 года, когда началось снижение этого показателя. Однако аналитики NF Group предупреждают, что сроки сдачи около трети объектов ещё могут быть перенесены.
CORE. XP ожидает, что в этом году на региональных рынках будет сдано 357,4 тыс. квадратных метров площадей, пригодных для аренды. А «Магазин магазинов» прогнозирует фактический ввод до 250 тыс. квадратных метров арендных площадей в регионах в текущем году.
Мировой контекст: концепция торговых центров
Во второй половине прошлого века начала распространяться концепция торговых центров. Одним из наиболее известных и ранних примеров является Southdale Center, открытый в 1956 году в Миннеаполисе, штат Миннесота, США. Этот центр был разработан архитектором Виктором Груэнем и стал первым крупным торговым центром, построенным в соответствии с концепцией закрытого помещения с центральным коридором и многочисленными магазинами. В 1960–1970-х годах в США было построено множество крупных торговых центров, таких как Mall of America.
Первый торговый центр в России, известный как ТЦ «Гум», был открыт в 1893 году в Москве. Он стал символом перехода страны к новой торговой эпохе.
Сейчас в России насчитывается порядка 2 тыс. торговых центров.
В 2020 году пандемия сдвинула приоритеты потребителей в сторону онлайн-покупок. С 2022 по 2024 год в мире наблюдался ряд вызовов, таких как военные конфликты и вызванная ими инфляция, которые также повлияли на потребительский спрос. Все вместе это поставило рентабельность строительства торговых центров под вопрос, поскольку потребителям интересны в том числе более гибкие и адаптивные форматы ритейла, такие как онлайн-магазины и доставка на дом.
Тем не менее торговые центры все ещё привлекательный инвестиционный объект в некоторых сегментах рынка, особенно если они ориентированы на развлекательные и разнообразные услуги, помимо розничной торговли. В целом, выгодность строительства ТЦ зависит от множества факторов и требует тщательного анализа рынка и потребительских тенденций для принятия обоснованных решений.
Требования к ТЦ
При создании торгового центра с нуля необходимо учитывать целый комплекс факторов, чтобы обеспечить его функционирование и успех у посетителей.
Во-первых, внешний вид и архитектурное решение играют важную роль, поскольку они создают первое впечатление и могут привлечь внимание потенциальных посетителей.
Во-вторых, помимо интересного дизайна, важно обеспечить рациональную внутреннюю планировку. Это включает оптимальное размещение магазинов, ресторанов, развлекательных зон, а также удобные маршруты движения и лёгкость ориентации в пространстве.
В-третьих, торговый центр должен предоставлять широкий спектр услуг и удобств для посетителей, таких как кафе и рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, зоны отдыха и развлечений. Важно также обеспечить безопасность и комфорт посетителей, предусмотрев соответствующие меры безопасности, а также чистоту и порядок на территории.
В-четвёртых, нельзя забывать про развитие инфраструктуры возле торгового центра. Удобное расположение, хорошая транспортная доступность, наличие парковок, остановок общественного транспорта, а также близость к жилым зонам и офисным комплексам могут существенно увеличить поток посетителей и повысить конкурентоспособность.
Таким образом, успешный торговый центр должен сочетать в себе интересный дизайн, рациональную внутреннюю планировку, развитую инфраструктуру и широкий спектр услуг, обеспечивая удобство, безопасность и приятное времяпрепровождение для посетителей.
